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985bmw.com:电梯间频现广告,收入归谁所有

2020年11月20日 07:48   来源:光明日报   靳昊

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  【问答民法典·以案说法】

  ●关键词

  电梯广告业主共有

  ●概述

  如今,越来越多的商家选择在小区电梯间内投放广告。一方面,电梯广告的费用较为便宜,另一方面,小区居民每日多次乘坐电梯,广告宣传效果较为明显。但是,很多小区居民并不清楚这笔广告收入该归谁所有。随着电梯广告的普及,出现了不少物业公司占有广告收益、业主委员会起诉要求返还的案件。

  ●案例

  2015年至2019年,某物业公司共收取小区电梯广告费6.4万元。小区业委会成立后,要求归还这笔费用时遭到物业公司拒绝。该公司称广告费系经营性收入,应该用于弥补物业服务费的不足。小区业委会后将物业公司诉至法院,要求退还6.4万元。

  法院认为,涉案小区的电梯出租收取的广告费应归该小区的全体业主所有。本案讼争的广告费为物业公司所占有,其没有提供物业服务费亏损的依据,也与事先出具的代管电梯广告租金收入的公示内容相违背,应对广告费予以返还。

  ●法条

  建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。(第二百八十二条)

  建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。(第二百八十三条)

  业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。(第二百八十四条)

  ●专家说法

  王延川(西北工业大学教授)

  共有部分的收益归全体业主所有

  实践中,商家多与物业公司洽谈小区电梯广告事宜,事后也会将广告费直接支付给物业公司,有些物业公司据此认为广告费归自己所有,这种观点是不恰当的。

  小区不动产分为两个部分,一是专有部分,二是共有部分。专有部分是业主购买的小区单元房,对此业主拥有专有权,即单独所有权。非专有部分属于业主共有部分,主要包括小区内的公共场所、公用设施和物业服务用房等,对此业主拥有共有权,即共同所有权。全体业主对共有部分享有占有、使用、收益和处分的权能。

  据此,电梯作为公用设施属于小区共有部分,全体业主对此拥有共有权。租赁电梯所得广告费属于共有部分的收益,该收益理应归于共有权人,即全体业主。

  民法中,共有分为按份共有和共同共有,前者是指共有权人享有份额的共有,如二人各出一半资金购买某物,后者是指基于某种原因而产生的对共有物不分份额的共有,业主对小区电梯即属于共同共有,业主不得要求对此进行分割。基于电梯租赁产生的收益,业主享有共同共有权,要实现该权利应经过分配程序,即业主大会的决议。业主可以请求业主委员会召开业主大会进行分配。分割的标准是按照全体业主事先的约定,如果没有约定,按照每个业主单元房面积在整个专有部分中所占比例分配。

  司法实践中,物业公司通常会提出其对广告费有合理使用的权利,如将广告费用于补贴物业管理服务费等,以此拒绝返还广告费,这种观点也是错误的。

  物业公司对广告费的使用要经过业主大会决议,但以下两种情况下有例外:一是用于广告管理支出;二是用于专项维修资金。电梯广告的运营需要物业公司维持,维持是为了全体业主的利益,维持成本当然要从广告费中扣除,因此不需要业主大会决议。按照《物业管理条例》第五十四条和《住宅专项维修资金管理办法》第二十七条的规定,利用小区共有部分进行经营的,业主所得收益应当转入住宅专项维修资金滚存使用,但业主大会另有决定的除外。作出这种规定的意图在于,共有部分收益在业主大会未决议分配时,不能被物业公司等主体不当使用,应当认定该收益用于补充专项维修资金,且该资金也属于业主共有。

  本案中,物业公司对广告费的收取在法律性质上属于占有权,而非所有权,其义务是将该收益移交全体业主或者业委会,物业公司违反该义务,性质上属于侵权行为。业主是所有权人,业主委员会可以代表业主起诉要求物业公司对该收益的占有进行返还。由于物业公司不能举证证明其将广告费用于广告管理支出或者专项维修资金,法院依法认定物业公司承担广告费的返还责任。

  当前,小区物业利用电梯间、停车位等共有设施和公共场地进行经营的行为较为普遍。对此,应遵循民法典的原则和精神,让公共收益的收支情况更加透明,保障业主真正享受到公共收益。

  (本报记者靳昊采访整理)

(责任编辑:王婉莹)

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